5月上旬，猪场拓展经理等生猪养殖相关专业人才的招募令一经发布，万科就凭借“跨界养猪”频上热搜。

自此，地产巨头碧桂园、恒大、万科，变成了如今的“猪队友”。房地产行业的龙头企业为何转型养猪？生猪养殖真能赚到钱吗？大佬入局对于中国养猪产业又将带来什么？

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猪肉一直是中国的主要肉类消费品。国家统计局数据显示，2019年之前，中国猪肉年产量长期维持在5000万吨以上。但在非洲猪瘟、禁养限养、猪周期等多种因素的影响下，中国猪肉产量在2019年首次跌至4208.03万吨。猪肉产能下降导致2019年猪肉价格一再飙升。

万得（Wind）金融数据显示，猪肉产业相关24家上市公司中，有18家在2019年全年实现了净利润同比增长。与2018年有4家亏损相比，2019年可谓上市“猪企”扭转盈亏的一年。直到今年第一季度结束时，仍有18家企业实现增长。

其中，生猪养殖的龙头企业牧原股份最有代表性，年报显示，2019年牧原股份实现营业收入202.21亿元，同比增长51.04%；净利润63.36亿元，同比增长达到行业惊人的1099.91%。做饲料起家的新希望集团向房地产开发、养猪转型后，在去年也得到不错的回报，猪肉相关业务带动了整个集团的盈利能力，年报显示，2019年新希望实现营业收入820.51亿元，同比增长18.80%；净利润61.81亿元，同比增长127.08%。

猪肉行业无疑是2019年最赚钱的行业之一。

2014年，王石的继任者郁亮就喊出房地产“白银时代”的口号，寻求多元化发展，不断寻找新的利润点。2018年年底，万科更是将“深圳市万科房地产公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”。万科已正式从单一的房地产经营走向多元化发展道路。在谋求转型的道路上，万科刚起步便遇上了猪肉这块“肥肉”，何乐而不为？

10月18日，在中国科学院生物物理研究所实验室，饶子和院士（前右）、步志高研究员（前中）、王祥喜研究员（前左）和其他科研人员在交流非洲猪瘟病毒精细结构 新华社记者 金立旺 摄

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疫情防控期间，各大房企线上买房、花式促销等层出不穷，但同时财大气粗的房企也开始焦虑。这种焦虑不无道理，存量过高造成积压和企业资产负债率过高等因素导致了房地产行业的困境。

国家统计局数据显示，2012~2018年间，中国房地产开发企业资产负债率已连续7年增加。其中行业龙头企业万科、恒大等，其资产负债率还要高于行业平均水平。资产负债率过高对企业来说意味着高风险。在这种情况下，轻资产运营模式成为了企业解决发展困境的可行性战略之一。

事实上，以万科为代表的龙头房企，早已开始积极拓展自己的业务板块，不断地寻找新的利润点，先后进军养老、教育、物流地产等行业，从单一住宅地产向多元化战略发展。

恒大选择在足球、粮油、汽车等领域多元化发展，疫情防控期间的线上直播买房虽然伴随着诸多争议，但紧跟发展趋势的新尝试仍有不小的收获；碧桂园选择的是科技多元化转型道路；万达更是全面发展，全资成立万达股份有限公司，先后在文化旅游产业和医疗器械行业投资；保利全面布局养老产业；融创中国高调布局文旅业务；绿地控股则形成了“以房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费等新兴产业并举发展”的多元经营格局几乎所有的龙头房企都在找寻不同的“风口”，涉猎不同的行业，利用自身资本的优势进行着多元化发展转型。

多元化发展的背后，是房地产企业由“重资产”向“轻资产”运营模式的转变。重资产运营模式使得企业的资金受到很大制约，再加上土地价格的不断上涨，土地增值溢价能力已无法弥补企业的资金成本，土地、资金等生产要素难以支撑企业在竞争中建立绝对优势。

而轻资产可以发挥企业在品牌、建设与运营管理、物业管理等方面的优势，通过少量投入资金，或不投入资金，从管理服务中获取收益，从而释放出大量现金流，缓解企业的融资压力，降低资产负债率与财务风险，稳定财务状况。

2月15日，市民在位于上海市中心的新瞿溪菜市场内选购猪肉 新华社记者方喆摄

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实际上，碧桂园、恒大、万达等龙头房企都曾进军过农畜业。万达在2014年宣布以扶贫的方式在贵州建立生猪养殖场和屠宰加工厂，但在2016年放弃了该计划。恒大也曾以扶贫的方式，在贵州建立农牧基地。不过以往这些投资举措规模较小。

如今，万科宣布其食品事业部将专注于生猪养殖这一领域，说明其并非简单做尝试，而是在十分慎重地“布局”。那么，万科真的能够在这一领域发展得好吗？

从政策角度来看，国家已经明确表示在未来三年内，将注资3000亿元用于支持养猪行业。另外，2019年9月，自然资源部办公厅也就保障生猪养殖用地提出了三条措施：生猪养殖用地作为设施农用地，按农用地管理，不需办理建设用地审批手续；增加附属设施用地规模，取消15亩上限规定，保障生猪养殖生产的废弃物处理等设施用地需要；鼓励利用荒山、荒沟、荒丘、荒滩和农村集体建设用地安排生猪养殖生产。

国家部委一系列相关政策，意在鼓励生猪养殖以弥补猪肉需求的缺口。万科此时响应政策号召，进军生猪养殖，无疑是一个正确的时机。

从生猪养殖的现有基础来看，虽然随着大量资本的涌入和国家的政策调控，猪肉价格已连续下降，但猪肉行业仍有很大利润空间。

首先，国人对猪肉的依赖度极高，全国全年猪肉消费量常年达到5000万吨以上，市场非常大。其次，几大行业龙头，如牧原股份、温氏股份、双汇发展和新希望等加起来所占市场份额仍然较低，生猪养殖行业集中度低。

这说明中国养猪行业虽然战略地位十分重要，但其规模化、集约化程度与发达国家相比，还有较大的上升空间。最后，猪肉产品的品牌化、产业链的整合、科学养殖知识和技术等方面，还需要进一步提升。

从大型房企的自身优势来看，万科等具有充足的资金和实力来对猪肉相关行业中仍有上升空间的部分进行标准化、专业化的升级和改造。另外，万科等房企盖楼的能力是目前猪肉生产行业龙头企业难以企及的，这也是它们除了强大资本实力外的一大优势所在。

2020年，自然资源部与农业农村部首次提出“养殖设施建设多层建筑”。这意味着，为了节省土地资源，从此在楼房中养猪是可行的了，有分析人士指出，这一政策简直就是为房地产跨界养猪量身打造的。

可以预见，拥有雄厚资本的房地产企业，一方面更有能力投入大量资本，另一方面还能够结合大企业先进的管理制度和管理模式，打造出更加现代化、科学化的猪肉相关企业。（柴铎系中房智库执行院长、中央财经大学副教授；杨蕾系中央财经大学硕士研究生）

作者：柴铎 杨蕾